サラリーマン最初の不動産投資は区分マンション?学生大家から6億円を築いた私の投資法より

学生大家から6億円を築いた私の投資法より 不動産投資
困ったさん
困ったさん
今働いてて、今後不動産投資を始めようと思うけど、区分マンションとかがいいの?

こんな疑問を解決します。

この記事を書いてる人

本記事の内容

  • 不動産投資初心者に筆者が区分マンションがお勧めする理由
  • 区分マンション以外で初心者が始められる不動産投資について

本記事では「学生大家の本を読んで不動産投資の足がかりとなる区分マンションの良さ」について解説

この記事を読むことで、サラリーマンが不動産投資を行う際の足がかりになると思います。

結論から話すと、

結論

  • 不動産投資初心者は区分マンションがお勧め!「自己資金+事業実績をアピール可能だから」
  • 筆者が区分マンションをお勧めする理由①:割安な物件を見つけてすぐに買いやすいから
  • 筆者が区分マンションをお勧めする理由②:融資取引可能な金融機関が増やせるから
  • 筆者が区分マンションをお勧めする理由③:実績を作れるから
  • 筆者が区分マンションをお勧めする理由④:経費化となる減価償却費を取れるから
  • 区分マンションの短所は一つ!手間がかかる
  • まとめ:区分マンションで実績を作ってから一棟アパートや戸建てでも遅くない

不動産投資初心者(サラリーマン含む)は区分マンションがお勧め

本書の結論から話すと、不動産投資初心者は区分マンションを買うことを進めています。

なぜか、「自己資金+事業実績」が不動産投資には必要になるためです。

ん??でもワンルームマンション投資って危なくて実績つけれるの?
困ったさん
困ったさん

確かにいろんな記事がワンルームマンション投資について危ないと言うことを書いています。

例えばワンルームマンション投資は損するって本当?リスクや危険について解説は新築だと下落率が高いためだと書いてます。

下落率。。。??
困ったさん
困ったさん
ふみペン
ふみペン
建物には建物価格が存在していて、年数が経過するごとにゼロに近づいていくんだよ!
不動産投資 都区部 中古マンション価格

(引用:レインズデータライブラリー株式会社経済不動産研究所 より筆者が独自に作成)

東京都の築年数による単価の減少はこのようになってます。

建物は年数が経つごとに劣化するため、価値が下がっていってます。

特に注意して欲しいのは「新築」です

ふみペン
ふみペン
新築だと新築プレミアムという話も加わるから下落が物凄いことになるから要注意

その数値たるや。。。

m^2あたり7万円!!

30m^2のワンルームマンションを買うとすると、鍵を開けた瞬間に210万円ww

ふみペン
ふみペン
どれだけ新築ワンルームマンション投資が危ない投資手法だということがわかるね

また建物の価値の下落は減価償却を行う際に観点からもいうことができます。

長々と区分マンションのメリットに行くまで話しましたが、本題に戻ります。

この本では不動産投資のはじめとして区分マンションを購入することのメリットを述べられてます。

区分マンションを購入するメリット

  • 区分マンションをお勧めする理由①:割安な物件を見つけてすぐに買いやすいから
  • 区分マンションをお勧めする理由②:融資取引可能な金融機関が増やせるから
  • 区分マンションをお勧めする理由③:実績を作れるから
  • 区分マンションをお勧めする理由④:経費化となる減価償却費を取れるから

一つづつ解説します。

区分マンションをお勧めする理由①:割安な物件を見つけて買いやすい

筆者曰く、割安物件が簡単に見つかるそう。

その理由は

  • 一棟売りのアパートやマンションは修繕積立金棟の経費がかかるため
  • 老朽化による大規模修繕に対してマンションは組合機能がしっかりしていれば耐えられる

これは正直直接的な理由にはならないんですけどね。ww

まぁ本書では詳しい理由は書いてませんでしたが、戸建てや一棟アパートと比較したときに見つけやすいということでしょう。

さらにメリットを述べられており、

新たな買主に自己資金で買ってもらえる可能性が高いことから区分の方が売りやすいそう。

ふみペン
ふみペン
自己資金で安く始めることができる区分マンションならいろんな方が手を出せそうだからね!

区分マンションをお勧めする理由②:融資取引可能な金融機関が増やせる

これも理由は詳しく書いていませんでしたが、私の推測からすると

少額の融資を受けることによって複数の金融機関にアタックできると考えます。

一等マンションやアパートであれば取り合ってくれる方は一つの金融機関のみだと思います。

しかし、安い複数の区分マンションを持てば、少額で土地ごとに様々な金融機関の方とのつながりを持つことができる。

そのため、小さく始めて、自分の価値を積み上げていく区分マンション投資は合理的であると考えます。

区分マンションをお勧めする理由③:実績を作れるから

融資を受けるための主な要素を三つ書いてます。

融資を受けるための主な要素

  • 会社の財務力
  • 物件の担保力
  • 物件の収益力
あれ??でもサラリーマンって年収とか高いから実績なくても融資降りるんじゃない??
困ったさん
困ったさん

確かにサラリーマン向けの不動産投資ローン(アパートローン)が存在しているから可能だとは思います。

でもあなたは一棟目から一棟アパートで管理もいろいろやりくりしながらできる自信がありますか?
ふみペン
ふみペン

また筆者は続けてこうも述べられてます。

「自己資金+事業実績がポイント」

結局自分の生活費を賄えるくらいのお金を持っておかないと、事業が継続できないからだと言います。

ふみペン
ふみペン
だから結局サラリーマンでも、少額で安全に事業実績を作るために比較的安くて管理を任せられる区分マンションを買うことは必要なステップなんだ

区分マンションをお勧めする理由④:経費化となる減価償却費を取れるから

耐用年数

(引用:減価償却の法定耐用年数表 から筆者が独自に作成)

これは法定耐用年数と言って、この年数の間は法律上不動産に資産価値があるということを表します。

ふみペン
ふみペン
つまり、建物は税法的に価値がないって判断されるまでの年数ってこと!

別に耐用年数を超えたからって住宅の価格がゼロで取引されるわけではありません。

法律的には価値がないと判断されるということです。(詳しくは税金とかの話になるから後で)

つまり建物価格に経年の原価相当額を毎年経費にできるためお得になるということです。

木造一棟アパートで1000万以下の建物を買おうとすると、減価償却はそもそも22年しかなく、その値段では到底買えません。

しかし、鉄筋コンクリートのマンションであれば区分で安く売ってますし、47年まで持つので経費として落とすこともできそうですね。

区分マンションの短所は一つ!手間がかかる

あれ??さっきは手間がかからない!って言ってたじゃん!矛盾!
困ったさん
困ったさん
ふみペン
ふみペン
手間がかかるとはコストパフォーマンスのことを言ってるんだよ!

もし以下のような物件があったとします。

物件情報

  • 月額家賃5万円
  • 経費1万円
  • 収入月額4万円

年間48万円の収益を上げてくれる物件となってます。

対して中古の戸建一戸買うとすると年間収入は100万くらいになり、仮に建物が壊れても土地として売却することが可能です。

だとしたら、戸建てがいいじゃん!!
困ったさん
困ったさん

それでも筆者は割安物件の見つけやすさを初心者には大事にして欲しくて区分マンションを勧めてます。

まとめ:区分マンションで実績を作ってから一棟アパートや戸建てでも遅くない

本書を読んで感じた私の結論ではサラリーマン投資家は3つの選択肢があると思ってます。

サラリーマン投資家の3つの道

  • サラリーマン投資家の戦略①:筆者の進めている区分マンションを買う
  • サラリーマン投資家の戦略②:戸建てを買ってリターンを高める
  • サラリーマン投資家の戦略③:リスクをとって融資が降りるなら一棟アパートを購入

上から順に安全な投資法だと私は思ってます。

私は多分安全に最初は行きたいので、①で進もうと考えています。

もし現在不動産投資をされている方がいましたら、おすすめの書籍を教えていただけたら嬉しいです。

Twitterやってますので、ぜひフォローしてくださると嬉しいです。

最後まで見ていただきありがとうございました。

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FUMIPEN
朝一カフェで稼ぐ力に特化する新卒26才/ 2019年10月初副業でブログ開始するも1年間収益ゼロ / youtubeは登録者数30人で脱落 / 2020年11月せどり1ヶ月目副業月3万ドル袋→2ヶ月目7万 / 副業で先が見えない方にポイントせどり(4サイト使用で詳細はブログ)で月1万稼ぐ方法をブログで解説中